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賃料減額請求
 

 大阪をはじめとする関西圏のオフィスビル市場は、リーマンショック以後大きく悪化し、とりわけ大阪においては、他の主要都市と比較しても空室率が高止まりしているため、賃料の相場が下降し続けています。
 したがって、同じ物件内でも、新しく入居したテナントの方が、長年賃料をきっちり支払い続けてきた優良なテナントよりも格安の賃料で入居しているというような事態が生じてしまっています。
 このように、現在の相場からすれば高い賃料を支払っている場合には、賃料の減額交渉をご検討されることをお勧めします。

 人件費と並ぶ大きな固定費である不動産賃料の減額は、会社経営上、非常に大きなメリットをもたらします。
 例えば、現在、月額100万円の賃料を支払っている物件の適正賃料が月額70万円である場合、適正な賃料へと減額することができれば、1年で360万円、3年で1080万円、10年だと3600万円もの経費を節約することができます。

 当事務所では、賃料減額交渉のご依頼に関しましては、事案の内容により、着手金を無料とする完全成果報酬制(ただし不動産鑑定費用など事件処理上必要となった実費については対象外)での対応もさせていただいておりますので、お気軽にお問い合わせください。
→完全成果報酬制について

 

賃料減額請求の法的根拠・流れ

 当社の場合は、何ら法的に不備のない正式な契約書を取り交わしており、賃料についても、契約当時の相場からすれば妥当なものであるから、減額なんてしてもらえないだろうと思われている方が多いのではないでしょうか。
 しかしながら、不動産賃貸借の場合、借地借家法という法律において、「賃料が、租税その他の負担の増減や経済事情の変動、又は、近隣の同種の建物の賃料に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の賃料の額の増減を請求することができる(第32条1項)」旨定められていますので、たとえどんなに厳格に法令を遵守した契約であったとしても、現在の相場からみれば不相当な賃料であるといえるのであれば、適正賃料へと減額請求をすることが可能なのです。
 具体的な賃料減額請求の流れは、以下のとおりです。

賃料減額請求の流れ

 

賃料減額交渉が成立する理由

 賃料減額交渉の事案については、私たちの経験上、調停や裁判などの法的手続までいかずに、交渉の段階で決着するケースの方が多いといえます。
これは以下の理由によるためです。

上述のとおり、賃料減額請求自体が法律に基づいた正当な請求であること。

家主側には、賃料減額を拒否し続け、裁判になった場合、減額を正当とする裁判が確定してしまうと、減額の請求を受けた後に受領し続けていた「従前の賃料」と、裁判によって確定した「減額された賃料」との差額に年1割の利息を付して返還しなければならない(借地借家法第32条3項)という法的リスクがあること。

店子を追い出したとしても、結局、現在の相場に基づいて新たな入居者を募集することになるため、次の入居者がすぐに決まらず空室となるリスクを抱える上に、原状回復費用や募集広告費などの経済的な負担が発生してしまうこと。

 したがって、減額交渉において示している賃料額が妥当なものであれば、家主側も円満な交渉に応じる可能性が極めて高いわけです。
 ただし、賃料減額交渉を成立させるためには、相手方に裁判手続まで意識させることがキーポイントとなりますので、全ての法的手続に対応することができる、私たち弁護士にご依頼いただくのが安心でしょう。

解決事例

  • 大規模商業施設に入居しているテナントの賃料が、相場より高額であるとして、ビル所有者を相手方として賃料減額調停を申し立て、訴訟手続へ移行した事案において、年間にして1000万円以上もの賃料を減額する勝訴判決を獲得し、この判決に基づき、ビル所有者との間で減額後の賃料による新たな賃貸借契約を締結すること、及び過払分の賃料(賃料減額の請求をして以降、賃料減額の判決が確定するまでの間に支払ってきた減額前の賃料と、判決確定の結果、減額された賃料との差額分)の返還については、将来の支払賃料から相殺処理する(今後、支払う賃料から差引処理をする)ことにより、実質的に見て、数年分の将来賃料が事実上無償となる内容の解決ができた事例。